Thị trường bất động sản Hà Nội đang trải qua giai đoạn mất cân đối cung – cầu nghiêm trọng. Dựa trên dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), có thể thấy rõ sự sụt giảm trong nguồn cung căn hộ tại Hà Nội từ năm 2018 đến 2023. Cụ thể, vào năm 2018, thành phố có hơn 20 nghìn căn hộ được mở bán, nhưng đến năm 2023, con số này đã giảm xuống còn khoảng 10 nghìn căn hộ.

Thế nhưng, vào đầu năm 2024, thị trường đã chứng kiến sự tăng trưởng trở lại trong nguồn cung căn hộ tại Hà Nội. Xu hướng tăng này tiếp tục được duy trì đến thời điểm hiện tại. Thống kê cho thấy, trong cả năm 2024, Hà Nội đã ghi nhận khoảng 30 nghìn căn hộ được mở bán mới, đây là mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Sang nửa đầu năm 2025, hơn 10 nghìn căn hộ nữa đã được “bơm” ra thị trường, cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản thủ đô.

Mặc dù nguồn cung căn hộ đã tăng trở lại, nhưng một thách thức mới đang nổi lên đó là cơ cấu nguồn cung đang ngày càng lệch pha so với nhu cầu thực tế của thị trường. Cụ thể, tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân đã giảm đáng kể. Điều này cho thấy sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm bất động sản, có thể dẫn đến tình trạng thừa cung ở phân khúc cao cấp và thiếu hụt ở phân khúc giá bình dân, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Trước tình hình này, các chuyên gia và cơ quan chức năng đang kêu gọi sự điều chỉnh trong việc phát triển và phân bổ nguồn cung bất động sản. Mục tiêu là nhằm đảm bảo sự cân đối giữa cung và cầu, cũng như đáp ứng nhu cầu về nhà ở của đa dạng nhóm khách hàng, đặc biệt là phân khúc giá bình dân vốn đang rất cần thiết cho đại đa số người dân.

Để tiếp cận thông tin chi tiết hơn về thị trường bất động sản và những phân tích chuyên sâu, có thể tham khảo các báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và các nguồn tin tức khác. Điều quan trọng là sự minh bạch và đa dạng trong nguồn cung sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững hơn trong tương lai.

Thị trường bất động sản tại TP.HCM và các khu vực lân cận hiện chưa ghi nhận sự thay đổi đáng kể về giá cả hay nguồn cung. Các nhà đầu tư trong nước và quốc tế đang trong trạng thái thận trọng trước những bất ổn và vướng mắc về pháp lý cũng như quy hoạch.

Thông tin về tình hình thị trường bất động sản gần đây, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, cho biết việc sáp nhập các đơn vị hành chính chưa có tác động thực sự đến giá bất động sản. Những thay đổi chủ yếu hiện chỉ dừng lại ở khía cạnh thống kê hoặc bản đồ hành chính.

Về thực trạng thị trường, giá sơ cấp tại TP.HCM đang dao động quanh mức 90 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại các khu vực lân cận như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), giá phổ biến ở ngưỡng khoảng 40 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch lớn này khiến giá trung bình toàn vùng có thể tăng nhẹ, nhưng không phản ánh xu hướng giảm tại từng dự án cụ thể.

Theo bà Hương, giá không giảm sâu không chỉ đến từ lực cầu vẫn còn, mà còn do chi phí đầu vào, đặc biệt là giá đất, đang cao và chưa có dấu hiệu điều chỉnh. Các quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 của nhiều địa phương đã được công bố từ năm 2022-2024, nhưng sau khi các địa phương sáp nhập, vẫn chưa rõ cơ chế áp dụng có thay đổi hay không.

Ở khía cạnh đầu tư, chuyên gia từ Savills nhận định thị trường M&A vẫn trầm lắng. Các nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng giữ thế quan sát, chờ tín hiệu cải thiện rõ ràng từ môi trường pháp lý và tiến độ hành chính.

Đáng chú ý, năm 2025 là năm có tính chất “chuyển tiếp kép”, vừa là năm đầu tiên thực hiện sáp nhập hành chính, vừa là năm cuối của nhiệm kỳ chính quyền hiện tại. Đây là thời điểm bộ máy các địa phương phải sắp xếp lại nhân sự, điều chỉnh tổ chức và phân quyền. Chính điều này dẫn đến hiện tượng hồ sơ tồn đọng nhiều hơn, xử lý chậm hơn, làm ảnh hưởng đến tâm lý thị trường.

Dù giao dịch thị trường hiện chưa sôi động, đại diện Savills vẫn đánh giá phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, sẽ tiếp tục là mũi nhọn phát triển trong trung và dài hạn. Bởi nhu cầu thực tế là rất lớn, trong khi nguồn cung đang suy giảm suốt 5-6 năm qua do ách tắc pháp lý.

Để gỡ nút thắt này, bà Hương cho rằng không thể chỉ yêu cầu doanh nghiệp giảm giá, bởi cấu trúc chi phí đầu vào (đất, tài chính, xây dựng, pháp lý…) hiện nay không cho phép điều đó. Thay vào đó, nhà nước cần đóng vai trò mạnh hơn trong việc quy hoạch, mở rộng hạ tầng và hỗ trợ chính sách.

Một giải pháp dài hạn đang được kỳ vọng là việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, theo mô hình tương tự Singapore, cho phép người dân tiếp cận nhà ở xã hội với lãi suất thấp, đồng thời tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia thông qua các ưu đãi về đất đai, thuế và tài chính.

Riêng Khu đô thị Thủ Thiêm, nơi từng được kỳ vọng trở thành trung tâm tài chính mới của TP.HCM, đang bắt đầu có chuyển động trở lại. Dự án Lotte Eco Smart City là một ví dụ điển hình, sau thời gian dài vướng pháp lý, hiện đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính và sẵn sàng triển khai.

Nếu TP.HCM tổ chức thành công các đợt đấu giá đất mới và tháo gỡ được điểm nghẽn pháp lý tại khu vực này, Thủ Thiêm hoàn toàn có thể trở lại đường đua và tạo cú hích cho toàn bộ thị trường phía Đông Thành phố.