Thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM đang trải qua một giai đoạn biến động mạnh mẽ sau thông tin sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM. Thông tin này đã tạo ra một làn sóng hứng thú trong cộng đồng đầu tư bất động sản, nhiều người kỳ vọng vào những cơ hội mới từ việc sáp nhập này.

Giá đất nền vùng ven đã tăng mạnh trong thời gian gần đây, với nhiều khu vực ghi nhận mức tăng đáng kể. Tuy nhiên, đi cùng với đó là nguy cơ về một kịch bản sốt giá ảo, khi mà nhu cầu thực tế không hẳn đã tăng mạnh. Việc tăng giá đất nền quá nhanh cũng làm dấy lên lo ngại về một cuộc khủng hoảng trong thị trường bất động sản vùng ven nếu không được quản lý tốt.

Nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng đón đầu những quy hoạch mới khi Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu được sáp nhập vào TP.HCM. Họ tin rằng việc sáp nhập này sẽ mang lại nhiều cơ hội phát triển mới cho khu vực, từ đó kéo theo sự tăng trưởng của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội, cũng có nhiều rủi ro mà các nhà đầu tư cần phải cẩn trọng và lường trước.

Một trong những rủi ro lớn nhất là khả năng xảy ra sốt giá đất một cách không bền vững. Nếu thị trường bất động sản vùng ven tiếp tục tăng giá quá nhanh mà không có sự hỗ trợ từ nhu cầu thực tế, nguy cơ xảy ra một cuộc khủng hoảng tài chính trong lĩnh vực bất động sản là có thể xảy ra. Vì vậy, các nhà đầu tư cần phải có cái nhìn khách quan và chiến lược đầu tư dài hạn để giảm thiểu rủi ro.

Đồng thời, các nhà đầu tư cũng cần chú ý đến những yếu tố về quy hoạch và pháp lý của dự án. Việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM có thể dẫn đến những thay đổi về quy hoạch và chính sách đất đai, điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản.

Tóm lại, thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM đang đứng trước những cơ hội và thách thức mới. Các nhà đầu tư cần phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng, từ việc nghiên cứu thị trường đến việc xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn để có thể đón đầu những cơ hội mới mà cũng cần phải phòng tránh những rủi ro tiềm ẩn trong quá trình sáp nhập và quy hoạch lại khu vực.

Thị trường đất nền Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng, trong hơn 30 năm qua. Từ năm 1994 đến nay, thị trường đã chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng. Các đợt sốt nóng thường liên quan đến các yếu tố như quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn, và hạ tầng.

Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền ở cả ba miền Bắc – Trung – Nam đều lập mặt bằng mới. Đợt sốt đất năm 2017-2018 là một ví dụ điển hình, khi giá đất nền tại Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, Hải Phòng… tăng lần lượt 269%, 175%, 161%, 154%, 148% so với năm 2015.

Đến đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, Quảng Bình tiếp tục tăng mạnh, lần lượt 500%, 281%, 165%, 139%, 114% trong vòng 2 năm (so với năm 2018). Tuy nhiên, đến năm 2024, thị trường đất nền rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở các tỉnh thành.

Nhưng mức độ tăng giá vẫn diễn ra ở một số khu vực. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận trong năm 2024 ghi nhận tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29%, 28%.

Xét cụ thể về khu vực, tại thị trường phía Nam, sốt đất lan rộng ra các tỉnh xung quanh. Phía Bắc tập trung ở các huyện ngoại thành. Một số khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai) tăng giá 79%; Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng giá 58%; Bắc Từ Liêm (Hà Nội) tăng 55%… trong vòng 2 năm.

Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Trong đó Hòa Bình, Quảng Ninh, Thái Nguyên mức tăng lần lượt là 6 đến 10 lần, là các khu vực có kinh tế phát triển tốt và mạnh về công nghiệp.

Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ. Khu vực Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); Quận 9 (Tp.HCM); Cam Lâm (Khánh Hoà); Điện Bàn (Quảng Nam)… thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất. Mức tăng lần lượt từ 11-16 lần trong vòng 10 năm.

Yếu tố hạ tầng ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Điều này được thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, đất nền tăng giá tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không phân bổ đồng đều giữa các khu vực.

Một số nơi sốt nóng cục bộ theo thông tin sáp nhập đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025 đến nay. Dẫu vậy, nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch. Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm kì vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên.

Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản ổn định. Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước. Mức độ kì vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.